樓市調(diào)控繼續(xù)升溫 下半年房企資金鏈或越繃越緊

　　監(jiān)管部門的表態(tài)讓房產(chǎn)大佬們有點難受。在最近召開的年中工作會上，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，下半年要緊抓房地產(chǎn)貸款風險，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在這一場合，劉明康還首次對商業(yè)地產(chǎn)提出預警。隨著政策面的繼續(xù)抽緊，未來房地產(chǎn)業(yè)的信貸環(huán)境將更加緊張。渣打銀行最新進行的房地產(chǎn)調(diào)研顯示，在30家開發(fā)商中，有22家感到緊張或擔憂(而在此前的調(diào)查中只有13家)。只有兩個受訪者表示資金狀況良好。

　　銀監(jiān)會預警商業(yè)地產(chǎn)貸款

　　劉明康公開表示，加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測。同時，繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風險保持“關注和警覺”。

　　“商業(yè)用房現(xiàn)在拼命在增長，全世界經(jīng)濟還有四到五年的不景氣，我不知道商業(yè)用房拿來干什么，連一個基本判斷都沒有，所以一定要對假合同、假按揭、違規(guī)行為、轉(zhuǎn)按揭、加按 揭 等 不 審 慎 的 做 法 加 強 打 擊 力度。”有媒體轉(zhuǎn)述劉明康的表述。

　　2010年下半年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控令的加碼，相當多的房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投資，推動了商業(yè)地產(chǎn)貸款尤其是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的火爆。據(jù)深圳銀監(jiān)局監(jiān)測，今年一季度以來，商業(yè)地產(chǎn)加速升溫，深圳部分銀行借此大舉進入商業(yè)地產(chǎn)貸款領域。

　　但是，在商業(yè)地產(chǎn)的火熱背景之下，隱藏著的是暗流涌動的風險。今年以來，陸續(xù)有貸款違規(guī)案例上報監(jiān)管部門。今年4月，一家小型商業(yè)銀行被內(nèi)部通報，商業(yè)抵押貸款的貸款用途審核不嚴格，貸款資金被查到違規(guī)流入樓市和股市。今年5月，一家股份制商業(yè)銀行通過陰陽合同，違反商業(yè)貸款期限不得超過10年的規(guī)定。

　　銀監(jiān)會在上述會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款的風險提示是，“部分銀行爭相抬高地產(chǎn)貸款金額，拉長貸款期限，放松申貸標準，埋下風險隱患。”對此，銀監(jiān)會內(nèi)部人士證實，去年下半年，商業(yè)地產(chǎn)相關貸款大幅上升，銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風險警示。

　　房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落

　　央行26日公布的金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，今年上半年中國房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落，各金融機構人民幣房地產(chǎn)貸款少增近6000億元人民幣。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中國主要金融機構及農(nóng)村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款同比少增5985億元，比一季度末回落4 .4個百分點。其中，購房貸款累計新增5815億元，余額同比增長18.5%，比一季度末回落4.8個百分點。

　　與此同時，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增幅也比上一季度有明顯回落。上半年，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2098億元，余額同比增長13.7%，比一季度末回落3 .8個百分點。不過，與房貸數(shù)字下降相對應的是，中國保障性住房開發(fā)貸款猛增。上半年，保障性住房開發(fā)貸款新增908億元，比年初增長54.8%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款比年初增速48.3個百分點。

　　渣打銀行最新進行的房地產(chǎn)調(diào)研顯示，開發(fā)商正面臨更加緊張的信貸狀況。幾乎所有受訪者都表示，在過去3個月里，獲得銀行信貸用于房地產(chǎn)建設的難度增加了(在我們第二次調(diào)查中，持此觀點者為20人，而在第一次調(diào)查中為17人)。

　　同時，開發(fā)商當前正面臨著更高的融資成本。據(jù)開發(fā)商所言，銀行對房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 貸 款 的 平 均 利 率 是8.8%，而信托公司和其他融資機構的利率在10%和30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。(中國人民銀行的一項調(diào)查顯示，雖然整體利率水平較低，但是與銀行貸款相伴的各種正式或非正式費用，將會推高貸款成本。)

　　某國有銀行的人士表示，房地產(chǎn)市場風險正在積聚，已經(jīng)被列入貸款慎入行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款綜合利率上浮約40%。現(xiàn)在能做的只是支持存量客戶，基本不允許新客戶進入。

　　信托又一扇窗口關閉

　　在銀行信貸政策未見好轉(zhuǎn)的情況下，信托融資的渠道又再次受阻。日前有消息稱，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司進行了窗口指導，截至目前已經(jīng)有包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司。近日又有媒體報道，四大國有有銀行發(fā)文叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務。

　　有消息稱，工商銀行總行日前在全行發(fā)文，停止了房地產(chǎn)信托業(yè)務。文件指出，中國工商銀行各分行停止辦理代為推介、代為資金收付的房地產(chǎn)信托業(yè)務。中國銀行總行出于風險把控的目的，在操作和審批層面實際已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務，而建設銀行也有嚴禁分行在未經(jīng)總行相關部門批準的情況下開展信托計劃推介業(yè)務、將審批大權收歸總行的舉措。這些消息雖未得到官方確認，但這些國有大行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)售確實明顯停頓。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，各大信托公司對于房地產(chǎn)信托也不是不能發(fā)放，而是要預先通過審批，風險評估更為嚴格。每一批產(chǎn)品的發(fā)放，都要通過銀監(jiān)局或者當?shù)劂y監(jiān)部門的事先審批。相比此前的房產(chǎn)信托備案制，監(jiān)控力度無疑加大了許多。同時也對房產(chǎn)公司信托產(chǎn)品提出了更高的要求，比如：四證齊全，有30%以上的自有資金和二級以上認證資質(zhì)。

　　另有消息稱，房地產(chǎn)公司境外融資渠道也再受限制。據(jù)媒體周四報導稱，中國國家外匯管理局已暫停受理境內(nèi)地產(chǎn)公司為境外子公司提供債券發(fā)行擔保的申請。外匯局同時還調(diào)減了2011年度境內(nèi)企業(yè)對外債券發(fā)行擔保余額指標的規(guī)模。